Miet­preis­brem­se wird in 22 Städ­ten eingeführt

Bau­mi­nis­ter Micha­el Gro­schek sag­te nach dem Kabi­netts­be­schluss: Nach­dem das Kabi­nett den Ent­wurf mei­nes Hau­ses gebil­ligt hat, wird die Miet­preis­brem­se in NRW zum 1. Juli in Kraft tre­ten. Die Mie­ter in NRW haben nun­mehr zusam­men mit der bereits gel­ten­den Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung für bestehen­de Miet­ver­trä­ge und der neu­en Miet­preis­brem­se für Wie­der­ver­mie­tun­gen eine deut­li­che Ver­bes­se­rung ihrer Rech­te. Wir wol­len so ver­hin­dern, dass weni­ger ein­kom­mens­star­ke Mie­ter aus Städ­ten wie Köln oder Düs­sel­dorf ver­drängt wer­den und wir Quar­tie­re nur für Bes­ser­ver­die­nen­de bekommen.“
Mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz, ver­öf­fent­licht am 27.04.2015 im Bun­des­ge­setz­blatt, wur­de die Miet­preis­brem­se ein­ge­führt. Damit wird die Wie­der­ver­mie­tungs­mie­te auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zuzüg­lich 10 Pro­zent begrenzt. Die Lan­des­re­gie­run­gen sind ermäch­tigt, durch Rechts­ver­ord­nung Gebie­te zu bestim­men, in denen die Miet­ober­gren­ze zeit­lich befris­tet gel­ten soll.
Der Ent­wurf der Ver­ord­nung und das not­wen­di­ge Gut­ach­ten zur Bestim­mung der Kom­mu­nen, in denen die Miet­preis­brem­se gel­ten soll, wur­den zuvor mit den Mie­ter­ver­bän­den und den Ver­bän­den der Woh­nungs­wirt­schaft erörtert.
Nach dem Gut­ach­ten macht die beson­ders ange­spann­te Lage auf dem Woh­nungs­markt die Ein­füh­rung der Miet­preis­brem­se in die­sen 22 Städ­ten erforderlich:
Regie­rungs­be­zirk Düs­sel­dorf: Düs­sel­dorf, Erkrath, Kle­ve, Lan­gen­feld (Rhein­land), Meer­busch, Mon­heim am Rhein, Neuss, Ratingen;

Regie­rungs­be­zirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Fre­chen, Hürth, Köln, Lever­ku­sen, Sieg­burg, St. Augus­tin, Troisdorf;

Regie­rungs­be­zirk Müns­ter: Müns­ter, Bocholt;

Regie­rungs­be­zirk Det­mold: Bie­le­feld, Paderborn.

Bereits im ver­gan­ge­nen Jahr wur­de die Kap­pungs­gren­zen­ver­ord­nung erlas­sen, die 59 Städ­te und Gemein­den umfasst und die Mie­ter bei Miet­erhö­hun­gen in bestehen­den Miet­ver­hält­nis­sen schützt.
Bei der neu­en Ver­ord­nung zur Miet­preis­brem­se sind weni­ger Städ­te berück­sich­tigt wor­den. Das liegt dar­an, dass die Miet­preis­brem­se im Ver­gleich zur Begren­zung der Miet­erhö­hun­gen bei Bestands­mie­ten sowohl einen stär­ke­ren Ein­griff in die Ver­trags­frei­heit der Ver­trags­part­ner als auch in die Eigen­tums­frei­heit der Eigen­tü­mer dar­stellt. Die Kri­te­ri­en für das Fest­stel­len einer ange­spann­ten Woh­nungs­markt­la­ge sind daher deut­lich strenger.
Zum Hin­ter­grund:
1. Was regelt die Mietpreisbremse?
Die bun­des­ge­setz­li­chen Neu­re­ge­lun­gen sehen vor, dass bei der Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen die zuläs­si­ge Mie­te in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt höchs­tens auf das Niveau der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zuzüg­lich zehn Pro­zent ange­ho­ben wer­den darf. Die Län­der wer­den ermäch­tigt, für höchs­tens fünf Jah­re die Gebie­te mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt auszuweisen.
2. Wie setzt das Land NRW die Miet­preis­brem­se um?
Die Lan­des­re­gie­rung NRW hat am 23. Juni im Kabi­nett beschlos­sen von der bun­des­ge­setz­li­chen Ermäch­ti­gung Gebrauch zu machen und eine Miet­be­gren­zungs­ver­ord­nung mit Wir­kung zum 1. Juli erlas­sen. Dar­in sind 22 Kom­mu­nen bestimmt, in denen die Lan­des­re­gie­rung einen ange­spann­ten Woh­nungs­markt iden­ti­fi­ziert hat und in denen die nun­mehr zuläs­si­ge Wie­der­ver­mie­tungs­mie­te maxi­mal auf das Niveau der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zuzüg­lich zehn Pro­zent ange­ho­ben wer­den darf.
Die Miet­be­gren­zungs­ver­ord­nung in NRW umfasst im Wesent­li­chen die Uni­ver­si­täts­städ­te und die Städ­te an der Rhein­schie­ne mit den sie umge­ben­den Kommunen.
3. Für wel­che Miet­ver­hält­nis­se gilt die Mietpreisbremse?

  • Die Miet­preis­brem­se gilt in den Städ­ten, die in der Ver­ord­nung zur Bestim­mung der Gebie­te mit Miet­preis­be­gren­zung genannt sind.
  • Sie ist anzu­wen­den auf Miet­ver­hält­nis­se, die nach dem Inkraft­tre­ten der Ver­ord­nung abge­schlos­sen wer­den. Es wird allei­ne auf den Zeit­punkt des Abschlus­ses des Ver­tra­ges abge­stellt und nicht z. B. auf das Datum des Einzugs.
  • Es gibt vier Ausnahmen: 
    • Neu­bau: Hier gilt die Miet­preis­brem­se nicht. Ein Neu­bau ist eine Woh­nung bzw. ein Wohn­haus, das erst­mals nach dem 1. Okto­ber 2014 genutzt und ver­mie­tet wird.
    • Umfas­sen­de Moder­ni­sie­rung: Hier gilt die Miet­preis­brem­se nicht. Eine Moder­ni­sie­rung ist umfas­send, wenn sie einen sol­chen Umfang auf­weist, dass die Inves­ti­ti­on etwa ein Drit­tel des für eine ver­gleich­ba­re Neu­bau­woh­nung erfor­der­li­chen Auf­wands erreicht.
    • Vor­mie­te: Ist die Mie­te, die der vor­he­ri­ge Mie­ter zuletzt schul­de­te, höher als die eigent­lich zuläs­si­ge, so darf eine Mie­te bis zur Höhe der Vor­mie­te ver­ein­bart werden.
    • Auf­wän­di­ge Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men vor Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses: Die­se Moder­ni­sie­run­gen kön­nen wei­ter beim Miet­preis berück­sich­tigt wer­den, und zwar nach den glei­chen Regeln wie in einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). Sie recht­fer­ti­gen also einen wei­te­ren Zuschlag über das hin­aus, was nach der Miet­preis­brem­se zuläs­sig ist.

4. Wie erfährt man, wie hoch die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ist?
Dabei hel­fen qua­li­fi­zier­te und ein­fa­che Miet­spie­gel, die die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te doku­men­tie­ren. Wenn es kei­nen Miet­spie­gel gibt, ist eine Bezug­nah­me auf Ver­gleichs­miet­da­ten­ban­ken von Ver­mie­ter- und Mie­ter­ver­bän­den sowie ver­gleich­ba­re sta­tis­ti­sche Erhe­bun­gen zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Mie­te möglich.
5. Wel­che Kon­se­quen­zen hat es, wenn gegen die Miet­preis­brem­se ver­sto­ßen wird?
Die ver­ein­bar­te Mie­te ist inso­weit unwirk­sam, als der zuläs­si­ge Betrag über­stie­gen wird. Der Mie­ter muss also maxi­mal nur 110 Pro­zent der orts­üb­li­chen Mie­te zah­len. Es ist – wie auch sonst im Ver­trags­recht – Sache des Mie­ters, sei­ne Rech­te wahr­zu­neh­men. Im Zwei­fel soll­ten sich Mie­ter, die an der Rich­tig­keit der ver­ein­bar­ten Mie­te zwei­feln, zunächst an einen Mie­ter­ver­ein wen­den oder die Rechts­be­ra­tung durch einen Anwalt suchen.
6. Kann der Mie­ter zu viel gezahl­te Mie­te zurückfordern?
Ja – aller­dings muss er einen Ver­stoß gegen die Vor­schrif­ten zur Miet­preis­brem­se rügen. Zurück­ver­lan­gen kann er nur die zu viel gezahl­te Mie­te, die nach Zugang der Rüge fäl­lig gewor­den ist.
Quel­le: MBWSV NRW 2015